Самовольное строительство на территории медицинской организации и его правовые последствия

99

Проблема
Наличие на территории медицинской организации строений, возведенных без разрешения на строительство

Чем грозит
Привлечение главного врача к административной ответственности за самовольное строительство; имущественные потери медицинской организации

Как избежать
Своевременно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку

В современном обществе существует точка зрения, что все правовые вопросы в деятельности руководителя медицинской организации так или иначе связаны с Законом об охране здоровья и ТК РФ. Вместе с тем опытный главный врач знает, что настоящие правовые трудности возникают при работе с земельным и жилищным законодательством. Юристы признают, что действующее земельное законодательство чрезвычайно усложнено и запутано. При затягивании и без того запутанных земельных споров возникает множество дополнительных проблем, с которыми очень трудно справиться без юридических знаний в этой области. Поэтому мы решили обратить внимание на самый «старый» и сложный вопрос в правоприменительной деятельности – вопрос, связанный с самовольным строительством. Полагаем, что приблизительно в каждой третьей медицинской организации на ее территории найдется объект строительства, который так или иначе будет подпадать под признаки самовольной постройки.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой законодатель понимает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В статьях 24 и 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ) самовольная постройка определена лишь косвенно. Под ней понимается строительство или изменение архитектурного объекта (зданий, сооружений, комплекса зданий и сооружений, их интерьера, объектов благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданных на основе архитектурного проекта) без разрешения на строительство.

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) указано на следующее. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П по запросу о проверке конституционности абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ, что для признания постройки самовольной она должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

КСТАТИ

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) самовольной постройкой признаются осуществленные без соответствующего разрешения:
– реконструкция жилых домов (частей домов);
– переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
– возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
– возведение дополнительных зданий.

Как определено выше, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Иными словами, нормы ст. 222 ГК РФ корреспондируют с положением подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории. Согласно целевому назначению правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Основные категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Земли, указанные в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ). Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 ГрК РФ).

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Виды и состав территориальных зон детализированы в ст. 35 ГрК РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст. 37 ГрК РФ. В соответствии с положениями ч. 2 и 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования).

Резюмируя изложенное, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) и правил градостроительного зонирования (ст. 35–40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ).

Данный вывод подтверждает и судебная практика. Так, в соответствии с п. 13 постановления № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где существует постройка.

В ситуации, приведенной в начале статьи, судом первой инстанции было установлено, что на основании постановления главы администрации города больнице был предоставлен в бессрочное постоянное пользование земельный участок для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, что подтверждается государственным актом на право бессрочного постоянного пользования.

Распоряжением министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 17.12.2008 ранее предоставленный ОКБ земельный участок был разделен на четыре участка. Среди них был земельный участок для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, предоставленный больнице в постоянное (бессрочное) пользование на основании распоряжения министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.02.2010. Это следует из описания образуемых земельных участков, кадастровой выписки о земельном участке и свидетельства о государственной регистрации.

Как следует из кадастровых паспортов помещений гаражей, спорные гаражи расположены в пределах земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование больнице для эксплуатации существующих зданий и территории. На основании постановления главы администрации города от 22.07.1996 больнице разрешено проектирование и строительство гаражей на спорной территории. Главное управление архитектуры и градостроительства согласовало ОКБ рабочий проект боксовых гаражей на территории больницы. Главный врач ОКБ согласовал истцам разрешения на выделение земельных участков под строительство гаражей для хранения личных автомобилей, гаражи истцами были построены собственными силами в 1997 г.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд тем не менее пришел к выводу, что разрешение на строительство гаражей выдавалось ОКБ, собственник земельного участка – область в лице уполномоченного органа, представители которого на момент спора возражают против признания права собственности истцов на спорные гаражи. Гаражи возведены на земельном участке, ни принадлежащем истцам на праве собственности, ни находящемся в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у них, что является препятствием к признанию за истцами права собственности на спорные гаражи. В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод истцов о том, что земельный участок был предоставлен ОКБ в 1994 г. в бессрочное постоянное пользование для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, на которой были расположены гаражи, что подтверждается чертежом земельного участка в приложении к государственному акту на землю, а следовательно, участок был предоставлен в т. ч. для его использования гаражно-строительным кооперативом, созданным еще в 1970-е гг., не имеет правового значения для решения вопроса о правомерности возведения истцами новых гаражей и наличия у них прав на использование данного земельного участка для целей строительства.

Необоснованными были признаны судом ссылки истцов на п. 4 ст. 218 ГК РФ. Как следует из иска и пояснений представителей истцов, строительство велось истцами самостоятельно за свой счет. В материалы дела не представлены доказательства уплаты паевых взносов, а также законности возведения гаражей гаражно-строительным кооперативом.

Представленные в материалы дела постановление главы администрации города о разрешении, данном больнице, на проектирование и строительство гаражей, а также согласование больнице главным управлением архитектуры и градостроительства рабочего проекта боксовых гаражей на ее территории не могут свидетельствовать о возникновении права собственности на спорные гаражи у истцов.

Таким образом, решение суда явилось полностью законным и обоснованным (см. апелляционное определение Челябинского областного суда от 09.09.2014 по делу № 11-9317/2014).

Что касается других признаков самовольной постройки (без получения необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), разберем соответствующие примеры из судебной практики и предписания Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

ЭТО ИНТЕРЕСНО

В судебном определении приводится такое разъяснение. Целевое назначение земельного участка определено государственным актом на право постоянного пользования – для эксплуатации существующих зданий и территории больницы. Вид разрешенного использования спорного участка в установленном порядке не изменялся, о чем свидетельствуют кадастровые выписки на данный земельный участок. Графическое изображение участка гаражей в приложении к государственному акту на землю ошибочно трактуется истцами как отображение участка для размещения гаражей, т. е. предназначенного для их строительства. Из буквального прочтения «участок гаражей» и целевого назначения «для эксплуатации существующих зданий» такой вид разрешенного использования, как строительство, не следует, при этом существование на данной территории больницы гаражей более ранней постройки сторонами не оспаривается.

Согласно п. 26 постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом в качестве единственного признака самовольной постройки отсутствия разрешения на строительство и (или) отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых создавшее самовольную постройку лицо предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц или не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания п. 22 постановления № 10/22 следует, что с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Все эти лица вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы.

КСТАТИ

Самовольной постройкой на территории медицинской организации могут быть различные подсобные помещения (бытовки, прачечные, сторожки, церкви и др.). Кроме того, это могут быть и реконструированные объекты недвижимости.

В пункте 24 постановления № 10/22 определено, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2000 г., если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то, с правовой точки зрения, изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и другими характеристиками. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, может быть признан самовольной постройкой.

Аналогичная позиция содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2008 № Ф08-8921/07, где сказано, что реконструкция может признаваться самовольным строительством, и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ. С данной позицией согласуется вывод, содержащийся в п. 28 постановления № 10/22: положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект.

Вместе с тем в п. 29 постановления № 10/22 отражено, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Следовательно, предписания ст. 222 ГК РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение его архитектурного облика.

В пунктах 13, 14 ГрК РФ определены понятия строительства и реконструкции. Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в т. ч. на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкция объекта капитального строительства подразумевает изменение параметров такого объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

При рассмотрении данной категории дел суду необходимо установить, а сторонам представить доказательства того, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в т. ч. к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, решается вопрос о том, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Например, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля обратился с иском к департаменту архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля о признании права муниципальной собственности на здание патологоанатомического отделения, здание дизельгенератора, несколько зданий лечебного корпуса, здание гаража, здание лучевой терапии, складские помещения, расположенные по конкретному адресу. В ходе рассмотрения дела суд установил, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок определенной площади. В соответствии с постановлением мэра г. Ярославля от 11.04.1995 «О выдаче документов, удостоверяющих право пользования земельными участками» земельный участок передан клинической больнице скорой медицинской помощи в постоянное (бессрочное) пользование. На указанном земельном участке расположен комплекс зданий и сооружений, используемый больницей в процессе основной деятельности. Истец без получения соответствующих разрешений и согласований произвел реконструкцию существующих зданий и строительство новых зданий и сооружений на территории больничного комплекса. К зданию морга пристроено здание патологоанатомического отделения, произведена перепланировка здания морга и здания дизельгенератора, перепланировано и переустроено несколько зданий лечебного корпуса, возведено новое здание лечебного корпуса и т. д.

Ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на реконструированные и вновь возведенные здания и невозможности легализации объектов в ином порядке истец обратился в суд. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ГК РФ и иными законами, в частности путем признания права. В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно Закону № 169-ФЗ реконструкция и строительство любого объекта предполагают соблюдение градостроительных, строительных норм и правил. Поскольку истец произвел реконструкцию и строительство зданий с нарушением градостроительных норм и правил, спорные строения являются самовольно возведенными и реконструированными. Как видно из материалов дела, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, проведенные строительство и реконструкция не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается положительными техническим заключениями объектов, заключениями пожарно-технической экспертизы, санитарно-эпидемиологическим заключением. Претензии по объектам недвижимости со стороны ответчика и других лиц, а также споры о праве собственности на спорное имущество отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования и признал за муниципальным образованием право муниципальной собственности на вышеуказанные объекты недвижимости1.

Напомним, что на сегодняшний день при осуществлении пристроек к объекту самовольной постройкой считается весь объект и право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Часовни и церкви как самовольные постройки

Для медицинской организации крайне деликатным вопросом может быть процесс «узаконивания» построенных на территории больницы церкви или часовни. Показателен в этом отношении пример из судебной практики. Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска обратилось с исковым заявлением к ответчику – МБУЗ «Центральная городская больница города Пятигорска» – с привлечением в качестве третьего лица муниципального учреждения «Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска» о признании права собственности на объект капитального строительства – часовню – в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Исследовав материалы дела, суд посчитал, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 27.12.2012 № 4735 образован земельный участок площадью 275 кв. м, с отнесением к виду разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Право муниципальной собственности города-курорта Пятигорска на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись регистрации. На данном земельном участке МБУЗ «Центральная городская больница города Пятигорска» самовольно, без соответствующего разрешения, возведено здание часовни. МБУЗ полностью финансируется за счет средств местного бюджета. Строительство (монтаж) указанного объекта осуществлено силами и средствами центральной городской больницы, что подтверждается счетами, актом выполненных работ, локальным сметным расчетом, справкой о стоимости выполненных работ.

В обоснование законности возведения объекта недвижимости истцом представлено экспертное исследование ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-ПРОФИ», согласно которому объект «часовня» соответствует санитарным правилам и ГОСТам, действующему законодательству. Состояние конструктивных элементов определено как работоспособное и исправное, не создающее угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно заключению, выполненному отделом надзорной деятельности по г. Пятигорску Управления надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Ставропольскому краю, состояние объекта соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности.

СПРАВКА

К иску прилагались также иные документы. Заключение Центра гигиены и эпидемиологии по результатам лабораторных исследований свидетельствовало, что качество воды питьевой в пробах, отобранных в нежилом помещении (часовне), соответствует требованиям безопасности к микробиологическим показателям, безвредности по физико-химическим показателям. По результатам радиационного контроля не установлено превышение норм радиационной безопасности для общественных помещений. По заявке МБУЗ было проведено и техническое обследование несущих и ограждающих конструкций нежилого строения (часовни). По результатам обследования комиссией установлено, что строение выполнено по чертежам и указаниям рабочего проекта, с соблюдением технических требований, все несущие и ограждающие конструкции надежны и не угрожают жизни и здоровью граждан, строение подлежит дальнейшей эксплуатации.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска отказало МБУЗ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на строительство спорного объекта не было выдано. Истец просил признать право собственности на объект за муниципальным образованием города-курорта Пятигорск. Исковые требования основаны на том, что, несмотря на создание объекта без разрешительной документации и согласия собственника, его сохранение не нарушает права и интересы третьих лиц, объект расположен на земельном участке с целевым назначением «под объекты религии», используется в деятельности городской больницы.

Распоряжением управления имущественных отношений администрации города указанное имущество закреплено на праве оперативного управления за МБУЗ в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

С иском о признании права собственности на объекты самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка (администрация г. Пятигорска). Ответчиком должен выступать либо орган общей компетенции, либо орган специальной компетенции, прямо наделенный правом представлять интересы муниципального образования при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Соответственно ответчиком по заявленному иску должно быть муниципальное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска».

Как следует из материалов дела, в 2013 г. больницей на земельном участке, являющемся муниципальной собственностью, собственными силами и за счет собственных средств была построена часовня, однако данные работы проводились в отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на строительство капитального объекта. Материалами дела подтверждается, что объект «часовня» построен в пределах земельного участка и не выходит за его границы. Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Больница при строительстве объекта использовала земельный участок, на котором разрешено размещение административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. На указанном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию г. Пятигорска на праве собственности.

Проанализировав технический паспорт, документы на землю, суд выяснил, что общая площадь застройки земельного участка не изменилась. Следуя положениям постановления № 10/22, суд установил, что больница обращалась в администрацию города-курорта Пятигорска за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Причинами отказа явилось окончание строительства объекта, отсутствие разрешения на строительство.

Судом установлен также факт отсутствия на день рассмотрения дела оснований, в установленном законом порядке, по ограничению или запрету распоряжения заявленным объектом недвижимого имущества. Материалами дела подтверждается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исковые требования о признании права были удовлетворены с учетом права собственности муниципального образования на земельный участок, представленными заключениями о том, что объект не создает угрозу жизни или здоровью граждан (см. решение арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2013 по делу № А63-12148/13).

КСТАТИ

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Мы полагаем, что данный пример из судебной практики можно использовать как алгоритм действий в аналогичной ситуации. Для удовлетворения иска необходимо представить суду следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) документы, устанавливающие, на каком праве предоставлен земельный участок больнице;
3) все строительные документы, подтверждающие проведенную реконструкцию; необходимо, чтобы суд установил, что строение выполнено по чертежам и указаниям рабочего проекта, при строительстве соблюдены требования СНиП (строительных норм и правил) и строение подлежит дальнейшей эксплуатации, строение выполнено в пределах земельного участка и не выходит за его границы;
4) техническое заключение, заключение пожарно-технической экспертизы, санитарно-эпидемиологическое заключение о том, что проведенное строительство и реконструкция не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
5) обращение в управление архитектуры и отказ (как правило, иначе не было бы спора) в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Объекты культурного наследия

Вызывает интерес Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014. Высшая инстанция разъяснила, что наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, служит основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Помимо проверки соблюдения градостроительных и строительных норм и правил суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и иного законодательства в зависимости от назначения и расположения объекта.

Рассмотрим такой пример. Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» об обязании осуществить за свой счет снос самовольно возведенных строений, расположенных на конкретном земельном участке, который арендуется санаторием у администрации города (заключен договор аренды). Решением от 22.10.2012 арбитражный суд Краснодарского края обязал ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» снести заявленные в иске спорные объекты в месячный срок после вступления решения в законную силу. Санаторий обжаловал решение арбитражного суда.

В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции выяснено следующее. Согласно кадастровому паспорту земельного участка указанный земельный участок имеет кадастровый номер и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. На данном земельном участке располагается четыре здания, они находятся в собственности санатория. Данные здания являются составными частями объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс санатория “Кавказская Ривьера”», государственный № 3144, поставленного на государственную охрану Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176.

24 января 2008 г. между ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» и ООО «Мастерские Андрея Анисимова» (подрядчик) заключен договор. В соответствии с договором подрядчик обязался выполнить разработку научно-проектной документации для реставрации ансамбля «Санаторий “Кавказская Ривьера”» (1904–1909 гг., архитектор В.А. Ион) с подготовкой генерального плана развития ансамбля согласно заданию, утвержденному генеральным директором санатория и согласованному Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

В согласованном задании, разработанном подрядчиком, указана очередность выполнения реставрации на территории памятника архитектуры, прилегающей территории и возможное восстановление утраченных зданий в южной части территории. Материалами дела подтверждено, что в результате строительно-монтажных работ, проводимых ответчиком, объект культурного наследия федерального значения фактически утрачен, на его месте ведется строительство новых объектов недвижимости. Строительство спорных объектов осуществляется ответчиком без получения разрешительной документации.

Судом апелляционной инстанции определено, что, в соответствии со ст. 44 (ч. 3) Конституции РФ, каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. Согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) объекты культурного наследия народов РФ представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа РФ и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа РФ. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

СПРАВКА

Согласно ст. 4 Закона об объектах культурного наследия объекты культурного наследия федерального значения – это объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия.

К объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Закона об объектах культурного наследия).

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия (п. 1 ст. 33 Закона об объектах культурного наследия).

Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещены, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей их целостности и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения (п. 2 ст. 35 Закона).

Определение сохранения объекта культурного наследия дается в п. 1 ст. 40 Закона об объектах культурного наследия. Как следует из ст. 45 Закона, работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, при условии осуществления указанным органом контроля проведения работ. Такие работы проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Строительные нормы и правила применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.

Физические и юридические лица, ведущие разработку проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство проведением работ по сохранению данного объекта, технический и авторский надзор за проведением работ на объекте культурного наследия до дня выполнения указанных работ. Если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта, такие работы проводятся в соответствии с требованиями ГрК РФ и Закона об объектах культурного наследия.

По мнению экспертов (была проведена комплексная историко-культурная и строительная экспертиза), существующие на момент обследования реконструированные, реставрированные, возведенные и воссозданные здания незавершенного строительного цикла существенно не соответствуют по конфигурации, очертаниям плана (занимаемой площади) и высотным отметкам объектам комплекса, исторически формировавшим архитектурную целостность ансамбля санатория. Данное вмешательство не направлено на сохранение, воссоздание и регенерацию историко-культурного облика архитектурного ансамбля и среды объекта культурного наследия, т. к. были существенно изменены объемно-пространственные композиционные и градостроительные параметры ранее существующих строений. Возведенные строения в значительной мере отступают по объемам и от проектных решений, выполненных ООО «Мастерские Андрея Анисимова».

При ответах на вопросы, поставленные судом, эксперты учли, что на настоящий момент определить окончательный внешний облик зданий при отсутствии ограждающих стен и парапетов, а также их декоративно-чистовой отделки (кроме главного корпуса) ввиду незавершенности этапа строительства не представляется возможным.

Материалами дела подтверждается, что проводимые ответчиком работы не являются ремонтно-реставрационными работами, направленными на сохранение объекта культурного наследия. На предоставленном ответчику в аренду для санаторно-курортной деятельности земельном участке он ведет строительство новых объектов и реконструкцию здания главного корпуса, что прямо противоречит п. 2 ст. 35 Закона об объектах культурного наследия. При этом отсутствие разрешения на строительство, равно как и создание объектов на земельном участке, не отведенном для целей строительства, придают строящимся и реконструируемым объектам правовой режим самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных п. 1 ст. 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

Обращаем внимание на то, что, поскольку одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то, рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГрК РФ.

В силу положений ст. 264 ГК РФ и ст. 40, 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. Однако при этом указанные нормы не разрешают вопрос о возникновении права собственности арендатора земельного участка на возводимые им объекты.

Статья 222 ГК РФ не предоставляет арендатору земельного участка возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, расположенную на соответствующем земельном участке. Спорные объекты возведены и реконструированы ответчиком на земельном участке, не принадлежащем ему на каком-либо вещном праве, названном в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, и не отведенном ему для целей строительства. Земельный участок принадлежит ответчику на праве аренды. Между тем для легитимации самовольной постройки ответчик должен обладать вещным титулом землепользования (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) участком, на котором расположены строения.

Таким образом, признание за ответчиком права собственности на спорные строения невозможно. Истец же, являющийся собственником земельного участка, требования о признании права собственности на спорные строения не заявлял. При таких обстоятельствах выводы экспертов о том, что спорные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды приняли решение о сносе объектов недвижимости (см. постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу № А32-18248/2012).

Подводя итог, отметим, что проблема признания права собственности на самовольно возведенное строение решаема. Однако необходимо вовремя принять меры по ее разрешению, поскольку действующее законодательство предусматривает наступление помимо имущественной еще и административной ответственности за самовольное строительство (п. 1 ст. 24 Закона № 169-ФЗ, ст. 76 ЗК РФ, ст. 8.8 КоАП РФ), что крайне нежелательно для любого руководителя.


1Решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2012 по делу А82-14865/2011. >>вернуться в статью


Условия удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку на территории медицинской организации (подача иска инициируется медицинской организацией; в ее интересах, чтобы иск был удовлетворен)

Самовольное строительство на территории медицинской организации и его правовые последствия

Проблема
Наличие на территории медицинской организации строений, возведенных без разрешения на строительство

Чем грозит
Привлечение главного врача к административной ответственности за самовольное строительство; имущественные потери медицинской организации

Как избежать
Своевременно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку

В современном обществе существует точка зрения, что все правовые вопросы в деятельности руководителя медицинской организации так или иначе связаны с Законом об охране здоровья и ТК РФ. Вместе с тем опытный главный врач знает, что настоящие правовые трудности возникают при работе с земельным и жилищным законодательством. Юристы признают, что действующее земельное законодательство чрезвычайно усложнено и запутано. При затягивании и без того запутанных земельных споров возникает множество дополнительных проблем, с которыми очень трудно справиться без юридических знаний в этой области. Поэтому мы решили обратить внимание на самый «старый» и сложный вопрос в правоприменительной деятельности – вопрос, связанный с самовольным строительством. Полагаем, что приблизительно в каждой третьей медицинской организации на ее территории найдется объект строительства, который так или иначе будет подпадать под признаки самовольной постройки.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой законодатель понимает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В статьях 24 и 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ) самовольная постройка определена лишь косвенно. Под ней понимается строительство или изменение архитектурного объекта (зданий, сооружений, комплекса зданий и сооружений, их интерьера, объектов благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданных на основе архитектурного проекта) без разрешения на строительство.

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) указано на следующее. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П по запросу о проверке конституционности абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ, что для признания постройки самовольной она должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

КСТАТИ

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) самовольной постройкой признаются осуществленные без соответствующего разрешения:
– реконструкция жилых домов (частей домов);
– переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
– возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
– возведение дополнительных зданий.

Как определено выше, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Иными словами, нормы ст. 222 ГК РФ корреспондируют с положением подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории. Согласно целевому назначению правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Основные категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Земли, указанные в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ). Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 ГрК РФ).

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Виды и состав территориальных зон детализированы в ст. 35 ГрК РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст. 37 ГрК РФ. В соответствии с положениями ч. 2 и 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования).

Резюмируя изложенное, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) и правил градостроительного зонирования (ст. 35–40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ).

Данный вывод подтверждает и судебная практика. Так, в соответствии с п. 13 постановления № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где существует постройка.

В ситуации, приведенной в начале статьи, судом первой инстанции было установлено, что на основании постановления главы администрации города больнице был предоставлен в бессрочное постоянное пользование земельный участок для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, что подтверждается государственным актом на право бессрочного постоянного пользования.

Распоряжением министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 17.12.2008 ранее предоставленный ОКБ земельный участок был разделен на четыре участка. Среди них был земельный участок для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, предоставленный больнице в постоянное (бессрочное) пользование на основании распоряжения министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.02.2010. Это следует из описания образуемых земельных участков, кадастровой выписки о земельном участке и свидетельства о государственной регистрации.

Как следует из кадастровых паспортов помещений гаражей, спорные гаражи расположены в пределах земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование больнице для эксплуатации существующих зданий и территории. На основании постановления главы администрации города от 22.07.1996 больнице разрешено проектирование и строительство гаражей на спорной территории. Главное управление архитектуры и градостроительства согласовало ОКБ рабочий проект боксовых гаражей на территории больницы. Главный врач ОКБ согласовал истцам разрешения на выделение земельных участков под строительство гаражей для хранения личных автомобилей, гаражи истцами были построены собственными силами в 1997 г.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд тем не менее пришел к выводу, что разрешение на строительство гаражей выдавалось ОКБ, собственник земельного участка – область в лице уполномоченного органа, представители которого на момент спора возражают против признания права собственности истцов на спорные гаражи. Гаражи возведены на земельном участке, ни принадлежащем истцам на праве собственности, ни находящемся в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у них, что является препятствием к признанию за истцами права собственности на спорные гаражи. В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод истцов о том, что земельный участок был предоставлен ОКБ в 1994 г. в бессрочное постоянное пользование для эксплуатации существующих зданий и территории больницы, на которой были расположены гаражи, что подтверждается чертежом земельного участка в приложении к государственному акту на землю, а следовательно, участок был предоставлен в т. ч. для его использования гаражно-строительным кооперативом, созданным еще в 1970-е гг., не имеет правового значения для решения вопроса о правомерности возведения истцами новых гаражей и наличия у них прав на использование данного земельного участка для целей строительства.

Необоснованными были признаны судом ссылки истцов на п. 4 ст. 218 ГК РФ. Как следует из иска и пояснений представителей истцов, строительство велось истцами самостоятельно за свой счет. В материалы дела не представлены доказательства уплаты паевых взносов, а также законности возведения гаражей гаражно-строительным кооперативом.

Представленные в материалы дела постановление главы администрации города о разрешении, данном больнице, на проектирование и строительство гаражей, а также согласование больнице главным управлением архитектуры и градостроительства рабочего проекта боксовых гаражей на ее территории не могут свидетельствовать о возникновении права собственности на спорные гаражи у истцов.

Таким образом, решение суда явилось полностью законным и обоснованным (см. апелляционное определение Челябинского областного суда от 09.09.2014 по делу № 11-9317/2014).

Что касается других признаков самовольной постройки (без получения необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), разберем соответствующие примеры из судебной практики и предписания Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

ЭТО ИНТЕРЕСНО

В судебном определении приводится такое разъяснение. Целевое назначение земельного участка определено государственным актом на право постоянного пользования – для эксплуатации существующих зданий и территории больницы. Вид разрешенного использования спорного участка в установленном порядке не изменялся, о чем свидетельствуют кадастровые выписки на данный земельный участок. Графическое изображение участка гаражей в приложении к государственному акту на землю ошибочно трактуется истцами как отображение участка для размещения гаражей, т. е. предназначенного для их строительства. Из буквального прочтения «участок гаражей» и целевого назначения «для эксплуатации существующих зданий» такой вид разрешенного использования, как строительство, не следует, при этом существование на данной территории больницы гаражей более ранней постройки сторонами не оспаривается.

Согласно п. 26 постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом в качестве единственного признака самовольной постройки отсутствия разрешения на строительство и (или) отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых создавшее самовольную постройку лицо предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц или не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания п. 22 постановления № 10/22 следует, что с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Все эти лица вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы.

КСТАТИ

Самовольной постройкой на территории медицинской организации могут быть различные подсобные помещения (бытовки, прачечные, сторожки, церкви и др.). Кроме того, это могут быть и реконструированные объекты недвижимости.

В пункте 24 постановления № 10/22 определено, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2000 г., если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то, с правовой точки зрения, изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и другими характеристиками. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, может быть признан самовольной постройкой.

Аналогичная позиция содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2008 № Ф08-8921/07, где сказано, что реконструкция может признаваться самовольным строительством, и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ. С данной позицией согласуется вывод, содержащийся в п. 28 постановления № 10/22: положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект.

Вместе с тем в п. 29 постановления № 10/22 отражено, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Следовательно, предписания ст. 222 ГК РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение его архитектурного облика.

В пунктах 13, 14 ГрК РФ определены понятия строительства и реконструкции. Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в т. ч. на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкция объекта капитального строительства подразумевает изменение параметров такого объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

При рассмотрении данной категории дел суду необходимо установить, а сторонам представить доказательства того, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в т. ч. к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, решается вопрос о том, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Например, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля обратился с иском к департаменту архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля о признании права муниципальной собственности на здание патологоанатомического отделения, здание дизельгенератора, несколько зданий лечебного корпуса, здание гаража, здание лучевой терапии, складские помещения, расположенные по конкретному адресу. В ходе рассмотрения дела суд установил, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок определенной площади. В соответствии с постановлением мэра г. Ярославля от 11.04.1995 «О выдаче документов, удостоверяющих право пользования земельными участками» земельный участок передан клинической больнице скорой медицинской помощи в постоянное (бессрочное) пользование. На указанном земельном участке расположен комплекс зданий и сооружений, используемый больницей в процессе основной деятельности. Истец без получения соответствующих разрешений и согласований произвел реконструкцию существующих зданий и строительство новых зданий и сооружений на территории больничного комплекса. К зданию морга пристроено здание патологоанатомического отделения, произведена перепланировка здания морга и здания дизельгенератора, перепланировано и переустроено несколько зданий лечебного корпуса, возведено новое здание лечебного корпуса и т. д.

Ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на реконструированные и вновь возведенные здания и невозможности легализации объектов в ином порядке истец обратился в суд. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ГК РФ и иными законами, в частности путем признания права. В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно Закону № 169-ФЗ реконструкция и строительство любого объекта предполагают соблюдение градостроительных, строительных норм и правил. Поскольку истец произвел реконструкцию и строительство зданий с нарушением градостроительных норм и правил, спорные строения являются самовольно возведенными и реконструированными. Как видно из материалов дела, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, проведенные строительство и реконструкция не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается положительными техническим заключениями объектов, заключениями пожарно-технической экспертизы, санитарно-эпидемиологическим заключением. Претензии по объектам недвижимости со стороны ответчика и других лиц, а также споры о праве собственности на спорное имущество отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования и признал за муниципальным образованием право муниципальной собственности на вышеуказанные объекты недвижимости1.

Напомним, что на сегодняшний день при осуществлении пристроек к объекту самовольной постройкой считается весь объект и право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Часовни и церкви как самовольные постройки

Для медицинской организации крайне деликатным вопросом может быть процесс «узаконивания» построенных на территории больницы церкви или часовни. Показателен в этом отношении пример из судебной практики. Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска обратилось с исковым заявлением к ответчику – МБУЗ «Центральная городская больница города Пятигорска» – с привлечением в качестве третьего лица муниципального учреждения «Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска» о признании права собственности на объект капитального строительства – часовню – в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Исследовав материалы дела, суд посчитал, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 27.12.2012 № 4735 образован земельный участок площадью 275 кв. м, с отнесением к виду разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Право муниципальной собственности города-курорта Пятигорска на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись регистрации. На данном земельном участке МБУЗ «Центральная городская больница города Пятигорска» самовольно, без соответствующего разрешения, возведено здание часовни. МБУЗ полностью финансируется за счет средств местного бюджета. Строительство (монтаж) указанного объекта осуществлено силами и средствами центральной городской больницы, что подтверждается счетами, актом выполненных работ, локальным сметным расчетом, справкой о стоимости выполненных работ.

В обоснование законности возведения объекта недвижимости истцом представлено экспертное исследование ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-ПРОФИ», согласно которому объект «часовня» соответствует санитарным правилам и ГОСТам, действующему законодательству. Состояние конструктивных элементов определено как работоспособное и исправное, не создающее угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно заключению, выполненному отделом надзорной деятельности по г. Пятигорску Управления надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Ставропольскому краю, состояние объекта соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности.

СПРАВКА

К иску прилагались также иные документы. Заключение Центра гигиены и эпидемиологии по результатам лабораторных исследований свидетельствовало, что качество воды питьевой в пробах, отобранных в нежилом помещении (часовне), соответствует требованиям безопасности к микробиологическим показателям, безвредности по физико-химическим показателям. По результатам радиационного контроля не установлено превышение норм радиационной безопасности для общественных помещений. По заявке МБУЗ было проведено и техническое обследование несущих и ограждающих конструкций нежилого строения (часовни). По результатам обследования комиссией установлено, что строение выполнено по чертежам и указаниям рабочего проекта, с соблюдением технических требований, все несущие и ограждающие конструкции надежны и не угрожают жизни и здоровью граждан, строение подлежит дальнейшей эксплуатации.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска отказало МБУЗ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на строительство спорного объекта не было выдано. Истец просил признать право собственности на объект за муниципальным образованием города-курорта Пятигорск. Исковые требования основаны на том, что, несмотря на создание объекта без разрешительной документации и согласия собственника, его сохранение не нарушает права и интересы третьих лиц, объект расположен на земельном участке с целевым назначением «под объекты религии», используется в деятельности городской больницы.

Распоряжением управления имущественных отношений администрации города указанное имущество закреплено на праве оперативного управления за МБУЗ в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

С иском о признании права собственности на объекты самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка (администрация г. Пятигорска). Ответчиком должен выступать либо орган общей компетенции, либо орган специальной компетенции, прямо наделенный правом представлять интересы муниципального образования при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Соответственно ответчиком по заявленному иску должно быть муниципальное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска».

Как следует из материалов дела, в 2013 г. больницей на земельном участке, являющемся муниципальной собственностью, собственными силами и за счет собственных средств была построена часовня, однако данные работы проводились в отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на строительство капитального объекта. Материалами дела подтверждается, что объект «часовня» построен в пределах земельного участка и не выходит за его границы. Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Больница при строительстве объекта использовала земельный участок, на котором разрешено размещение административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. На указанном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию г. Пятигорска на праве собственности.

Проанализировав технический паспорт, документы на землю, суд выяснил, что общая площадь застройки земельного участка не изменилась. Следуя положениям постановления № 10/22, суд установил, что больница обращалась в администрацию города-курорта Пятигорска за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Причинами отказа явилось окончание строительства объекта, отсутствие разрешения на строительство.

Судом установлен также факт отсутствия на день рассмотрения дела оснований, в установленном законом порядке, по ограничению или запрету распоряжения заявленным объектом недвижимого имущества. Материалами дела подтверждается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исковые требования о признании права были удовлетворены с учетом права собственности муниципального образования на земельный участок, представленными заключениями о том, что объект не создает угрозу жизни или здоровью граждан (см. решение арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2013 по делу № А63-12148/13).

КСТАТИ

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Мы полагаем, что данный пример из судебной практики можно использовать как алгоритм действий в аналогичной ситуации. Для удовлетворения иска необходимо представить суду следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) документы, устанавливающие, на каком праве предоставлен земельный участок больнице;
3) все строительные документы, подтверждающие проведенную реконструкцию; необходимо, чтобы суд установил, что строение выполнено по чертежам и указаниям рабочего проекта, при строительстве соблюдены требования СНиП (строительных норм и правил) и строение подлежит дальнейшей эксплуатации, строение выполнено в пределах земельного участка и не выходит за его границы;
4) техническое заключение, заключение пожарно-технической экспертизы, санитарно-эпидемиологическое заключение о том, что проведенное строительство и реконструкция не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
5) обращение в управление архитектуры и отказ (как правило, иначе не было бы спора) в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Объекты культурного наследия

Вызывает интерес Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014. Высшая инстанция разъяснила, что наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, служит основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Помимо проверки соблюдения градостроительных и строительных норм и правил суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и иного законодательства в зависимости от назначения и расположения объекта.

Рассмотрим такой пример. Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» об обязании осуществить за свой счет снос самовольно возведенных строений, расположенных на конкретном земельном участке, который арендуется санаторием у администрации города (заключен договор аренды). Решением от 22.10.2012 арбитражный суд Краснодарского края обязал ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» снести заявленные в иске спорные объекты в месячный срок после вступления решения в законную силу. Санаторий обжаловал решение арбитражного суда.

В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции выяснено следующее. Согласно кадастровому паспорту земельного участка указанный земельный участок имеет кадастровый номер и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. На данном земельном участке располагается четыре здания, они находятся в собственности санатория. Данные здания являются составными частями объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс санатория “Кавказская Ривьера”», государственный № 3144, поставленного на государственную охрану Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176.

24 января 2008 г. между ЗАО «Санаторий “Кавказская Ривьера”» и ООО «Мастерские Андрея Анисимова» (подрядчик) заключен договор. В соответствии с договором подрядчик обязался выполнить разработку научно-проектной документации для реставрации ансамбля «Санаторий “Кавказская Ривьера”» (1904–1909 гг., архитектор В.А. Ион) с подготовкой генерального плана развития ансамбля согласно заданию, утвержденному генеральным директором санатория и согласованному Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

В согласованном задании, разработанном подрядчиком, указана очередность выполнения реставрации на территории памятника архитектуры, прилегающей территории и возможное восстановление утраченных зданий в южной части территории. Материалами дела подтверждено, что в результате строительно-монтажных работ, проводимых ответчиком, объект культурного наследия федерального значения фактически утрачен, на его месте ведется строительство новых объектов недвижимости. Строительство спорных объектов осуществляется ответчиком без получения разрешительной документации.

Судом апелляционной инстанции определено, что, в соответствии со ст. 44 (ч. 3) Конституции РФ, каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. Согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) объекты культурного наследия народов РФ представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа РФ и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа РФ. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

СПРАВКА

Согласно ст. 4 Закона об объектах культурного наследия объекты культурного наследия федерального значения – это объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия.

К объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Закона об объектах культурного наследия).

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия (п. 1 ст. 33 Закона об объектах культурного наследия).

Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещены, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей их целостности и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения (п. 2 ст. 35 Закона).

Определение сохранения объекта культурного наследия дается в п. 1 ст. 40 Закона об объектах культурного наследия. Как следует из ст. 45 Закона, работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, при условии осуществления указанным органом контроля проведения работ. Такие работы проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Строительные нормы и правила применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.

Физические и юридические лица, ведущие разработку проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство проведением работ по сохранению данного объекта, технический и авторский надзор за проведением работ на объекте культурного наследия до дня выполнения указанных работ. Если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта, такие работы проводятся в соответствии с требованиями ГрК РФ и Закона об объектах культурного наследия.

По мнению экспертов (была проведена комплексная историко-культурная и строительная экспертиза), существующие на момент обследования реконструированные, реставрированные, возведенные и воссозданные здания незавершенного строительного цикла существенно не соответствуют по конфигурации, очертаниям плана (занимаемой площади) и высотным отметкам объектам комплекса, исторически формировавшим архитектурную целостность ансамбля санатория. Данное вмешательство не направлено на сохранение, воссоздание и регенерацию историко-культурного облика архитектурного ансамбля и среды объекта культурного наследия, т. к. были существенно изменены объемно-пространственные композиционные и градостроительные параметры ранее существующих строений. Возведенные строения в значительной мере отступают по объемам и от проектных решений, выполненных ООО «Мастерские Андрея Анисимова».

При ответах на вопросы, поставленные судом, эксперты учли, что на настоящий момент определить окончательный внешний облик зданий при отсутствии ограждающих стен и парапетов, а также их декоративно-чистовой отделки (кроме главного корпуса) ввиду незавершенности этапа строительства не представляется возможным.

Материалами дела подтверждается, что проводимые ответчиком работы не являются ремонтно-реставрационными работами, направленными на сохранение объекта культурного наследия. На предоставленном ответчику в аренду для санаторно-курортной деятельности земельном участке он ведет строительство новых объектов и реконструкцию здания главного корпуса, что прямо противоречит п. 2 ст. 35 Закона об объектах культурного наследия. При этом отсутствие разрешения на строительство, равно как и создание объектов на земельном участке, не отведенном для целей строительства, придают строящимся и реконструируемым объектам правовой режим самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных п. 1 ст. 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

Обращаем внимание на то, что, поскольку одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то, рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГрК РФ.

В силу положений ст. 264 ГК РФ и ст. 40, 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. Однако при этом указанные нормы не разрешают вопрос о возникновении права собственности арендатора земельного участка на возводимые им объекты.

Статья 222 ГК РФ не предоставляет арендатору земельного участка возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, расположенную на соответствующем земельном участке. Спорные объекты возведены и реконструированы ответчиком на земельном участке, не принадлежащем ему на каком-либо вещном праве, названном в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, и не отведенном ему для целей строительства. Земельный участок принадлежит ответчику на праве аренды. Между тем для легитимации самовольной постройки ответчик должен обладать вещным титулом землепользования (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) участком, на котором расположены строения.

Таким образом, признание за ответчиком права собственности на спорные строения невозможно. Истец же, являющийся собственником земельного участка, требования о признании права собственности на спорные строения не заявлял. При таких обстоятельствах выводы экспертов о том, что спорные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды приняли решение о сносе объектов недвижимости (см. постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу № А32-18248/2012).

Подводя итог, отметим, что проблема признания права собственности на самовольно возведенное строение решаема. Однако необходимо вовремя принять меры по ее разрешению, поскольку действующее законодательство предусматривает наступление помимо имущественной еще и административной ответственности за самовольное строительство (п. 1 ст. 24 Закона № 169-ФЗ, ст. 76 ЗК РФ, ст. 8.8 КоАП РФ), что крайне нежелательно для любого руководителя.


1Решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2012 по делу А82-14865/2011. >>вернуться в статью


Условия удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку на территории медицинской организации (подача иска инициируется медицинской организацией; в ее интересах, чтобы иск был удовлетворен)

Самовольное строительство на территории медицинской организации и его правовые последствия

Читайте в ближайших номерах журнала «Правовые вопросы в здравоохранении»
    Читать >>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Мероприятия

      Мероприятия

      Повышаем квалификацию

      Посмотреть

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...








      Наши продукты






















      © МЦФЭР, 2006 – 2017. Все права защищены.

      Портал zdrav.ru - медицинский портал для медицинских работников. Новости и статьи для главных врачей, медицинских сестер, заместителей главного врача, специалистов по качеству медицинской помощи, заведующих КДЛ, медицинских юристов, экономистов ЛПУ, провизоров и руководителей аптек.

      Информация на данном сайте предназначена только для медицинских работников. Ознакомьтесь с соглашением об использовании.
      Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ № ФС77-64203 от 31.12.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — журнал в формате pdf

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×