Договор найма на примере медицинского общежития

342

Не выселение работника из жилого помещения специализированного жилого фонда: квартира, комната, медицинское общежития, после окончания трудового договора с медицинской организацией приводит к незаконному использованию без правоустанавливающих документов.

Для руководителя медицинской организации остаются актуальными проблемы жилищных правоотношений, возникающих из договоров найма специализированных жилых помещений.

В рамках данной статьи мы разберем правовые особенности реализации данного типа договоров и проанализируем ситуации, связанные с выселением бывших сотрудников медицинской организации из медицинского общежития.

Рассмотрим на примере: ГАУЗ "Республиканская клиническая больница" обратилось в суд с иском к ответчику "о выселении без предоставления другого жилого помещения, об обязанности ответчиков сняться с регистрационного учета. В иске указано, что ответчик  имеет другое благоустроенное жилье в виде квартиры в г. Казани. В 2008 г. истец по ходатайству минздрава РТ предоставил ответчику место в медицинском общежитии на срок работы в больнице.

Позднее ответчик перестал работать в системе здравоохранения. В предоставленном общежитии не проживает, но сохраняет свое имущество.

В судебном заседании ответчик иск не признал, указав, что заселился в общежитие на законных основаниях. Суд вынес решение, об удовлетворении искового требования.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — конкретное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Медицинское общежитие: характеристики договора найма

Договор найма специализированного жилого помещения работником больницы

Договор найма специализированного жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным договором.

Специфической чертой данного договора является его двухэтапность:

  • на первом этапе компетентный орган принимает решение о предоставлении жилья,
  • на втором этапе подписывается договор между наймодателем и нанимателем (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ).

Договор заключается в письменной форме между руководителем медицинской организации и работником. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ. Подобные договоры утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «О утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (далее — постановление № 42).

Нанимателю может быть предоставлено не любое жилое помещение, а только отнесенное к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) по правилам ч. 2 ст. 92 ЖК РФ.

В данный перечень входят:

  • служебные жилые помещения;
  • жилые помещения в общежитиях;
  • жилые помещения маневренного фонда;
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
  • жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Как разъяснено в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, управляющего государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (ч. 2 ст. 90 ЖК ;РФ).

Такие требования в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. постановлением № 42).

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается в силу ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ), исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.

На практике юридическая служба медицинской организации может столкнуться с двумя видами договоров найма специализированных жилых помещений:

  1. договор найма служебного помещения, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ);
  2. договор найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ).

Читайте также в журнале «Правовые вопросы в здравоохранении»

Два принципиальных отличия договоров найма

Первое отличие

Первое отличие заключается в целевом назначении и порядке функционирования служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры (ч. 1 ст. 104 ЖК РФ).

Жилые помещения в медицинских общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК РФ).

Второе отличие

Второе отличие связано с категориями граждан , которым предоставляются служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.

В части 3 ст. 104 ЖК РФ определено, что договор найма служебного помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. В части 2 ст. 104 ЖК РФ установлено, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

  1. органом государственной власти РФ — в жилищном фонде РФ;
  2. органом государственной власти субъекта РФ — в жилищном фонде субъекта РФ;
  3. органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

В настоящее время (в силу отдельных положений закона) к таким гражданам относятся:

  • сотрудники полиции;
  • сотрудники и работники органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, должностные лица таможенных органов РФ, военнослужащие и лица гражданского персонала внутренних войск МВД России;
  • военнослужащие;
  • члены Совета Федерации, депутаты Госдумы;
  • слесари, дворники, техники-смотрители;
  • работники государственных природных заповедников и национальных природных парков;
  • почтальоны;
  • рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем;
  • работники специального учебно-воспитательного учреждения для детей и подростков с девиантным поведением;
  • работники лесного хозяйства;
  • судьи Конституционного Суда РФ.

Договор найма жилого помещения в медицинском общежитии, напротив, может быть заключен с любым сотрудником, не входящим в представленный перечень.

Общим для данного вида договоров является то, что в договоре найма специализированного жилого помещения указывается не только наниматель, но и члены его семьи.

Положения о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения зафиксированы в ст. 101 и 102 ЖК РФ соответственно, а также в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ и ч. 2 ст. 105 ЖК РФ. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием не только прекращения данного вида договоров, но и выселения из служебных жилых помещений независимо от их вида.

Выселение из служебных жилых помещений

В случае отказа освободить указанные жилые помещения бывшие сотрудники медорганизации подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Выселение из служебных жилых помещений в судебном порядке также может производиться:

  1. при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, в частности в случаях (п. 4 ст. 83, п. 3 ст. 101 ЖК РФ):
    • невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
    • разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
    • систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
    • использования жилого помещения не по назначению (содержание притонов, либо содержание и разведение животных, либо превращение жилого помещения в нежилое);
  2. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (п. 3 ст. 83, п. 3 ст. 101 ЖК РФ);
  3. в случае признания недействительными решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Что указать в исковом заявлении

Разумеется, прежде чем обратиться в суд по поводу выселения, необходимо составить исковое заявление.

В исковом заявлении о выселении бывших сотрудников медицинской организации из жилого помещения специализированного жилищного фонда должны быть указаны:

  • сведения о наличии правоотношений найма жилого помещения специализированного жилищного фонда между наймодателем и нанимателем (договор найма);
  • сведения о расторжении трудового договора (копия трудовой книжки, уведомление о расторжении трудового договора и т. д.);
  • обстоятельства, подтверждающие несоблюдение нанимателем условий договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (показания свидетелей, рапорты участковых, записи с видеокамер наблюдения, докладные записки от коменданта общежития руководству и т. д.);
  • обстоятельства, подтверждающие невыполнение обязательств, установленных ст. 83 ЖК РФ (выписки из лицевого счета нанимателя, заключения специалиста о причинении ущерба имуществу, сведения о вызове полиции по месту жительства нанимателя, показания свидетелей — соседей, акты о не проживании, о наличии в помещении животных, в т. ч. их детенышей);
  • иные обстоятельства и документы, которые имеют существенное значение для разрешения спора.

Разрешая такие споры, суды помимо ст. 40 Конституции РФ и норм ЖК РФ будут руководствоваться положениями постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 и устанавливать следующие обстоятельства и факты:

  • является ли жилое помещение специализированным;
  • заключен ли договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда (с учетом требований постановления № 42);
  • имели ли место трудовые отношения с ответчиком, служба или обучение и т. п.;
  • является ли истец наймодателем;
  • имеются ли предусмотренные законом основания для выселения;
  • имеются ли предусмотренные законом основания для отказа в удовлетворении исковых требований о выселении.

Ограничения на выселение

Часть 2 ст. 103 ЖК РФ устанавливает ограничения на выселение ряда категорий граждан.

Так, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

  1. члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
  2. пенсионеры по старости;
  3. члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
  4. инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Статьей 13 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Таким образом, ст. 13 расширяет установленный ч. 2 ст. 103 ЖК РФ перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений.

Приватизация спорного жилого помещения

В ходе рассмотрения дела о принудительном выселении ответчик может заявить встречные исковые требования о приватизации спорного жилого помещения.

В этом случае конструктивный диалог между сторонами будет основываться на положениях абзаца 2 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон № 1541–1).

В нем указано, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственников могут принять решение о приватизации по собственной инициативе.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П указанная норма признана не противоречащей Конституции РФ.

Соответственно, она дает право собственнику муниципального жилищного фонда при реализации своего права по основаниям, на условиях и в порядке, которые установлены федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений.

Но с условием, что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Можно также приватизировать служебное жилое помещение, которое было добровольно передано органам местного управления государственным или муниципальным предприятием, учреждением.

В таком случае жилое помещение утрачивает статус «служебное» и подлежит приватизации как жилье, предоставленное по договору социального найма.

Аналогичную позицию Верховный Суд РФ отразил в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года.

В Обзоре указано, что факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Запреты на приватизацию служебного жилья

Вместе с тем существуют безусловные запреты на приватизацию служебного жилья. Так, приватизации не подлежат аварийные дома. Невозможна приватизация и в случае, если кто-то из жильцов служебной квартиры возражает против приватизации. Кроме того, суд откажет в приватизации ответчикам, которые ранее уже участвовали в приватизации (ст. 11 Закона № 1541–1).

Таким образом, в рамках рассматриваемых нами жилищных правоотношений важную роль играет принцип недопустимости произвольного лишения жилища.

Данный принцип предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ) (п. 8 постановления № 14).

В заключение нам хотелось бы обратить внимание на то, что с учетом сложной экономической ситуации в стране суды стали с бóльшим вниманием относиться к доводам ответчиков о невозможности покинуть служебное жилое помещение и найти другое жилье для проживания.

В связи с этим мы рекомендуем администрации медицинской организации заранее проводить с персоналом, проживающим в медицинских общежитиях, разъяснительные беседы правового характера об особенностях жилищных отношений, возникающих из договоров найма специализированных жилых помещений.

Это поможет избежать затягивания судебного разбирательства.

Читайте в ближайших номерах журнала «Правовые вопросы в здравоохранении»

    Читать >>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Мероприятия

      Мероприятия

      Повышаем квалификацию

      Посмотреть

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...



      Мероприятия


      Интервью

      ФФОМС Наталья Стадченко

      Председатель ФФОМС Наталья Стадченко в интервью журналу «Здравоохранение»:

      Для медработника страховой представитель – это и контролер, и юридический консультант, и помощник одновременно





      Наши продукты




















      © МЦФЭР, 2006 – 2017. Все права защищены.

      Портал zdrav.ru - медицинский портал для медицинских работников. Новости и статьи для главных врачей, медицинских сестер, заместителей главного врача, специалистов по качеству медицинской помощи, заведующих КДЛ, медицинских юристов, экономистов ЛПУ, провизоров и руководителей аптек.

      Информация на данном сайте предназначена только для медицинских работников. Ознакомьтесь с соглашением об использовании.
      Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-38302 от 30.11.2009

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — журнал в формате pdf

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Сайт предназначен для медицинских работников!

      Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
      Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

      — 9400 статей
      — 4000 ответов на вопросы
      — 80 видеосеминаров
      — множество форм и образцов документов
      — бесплатная правовая база
      — полезные калькуляторы

      Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль