Арендатор возвращает помещение без ремонта: налоговые последствия

2453

За текущий ремонт арендованного помещения отвечает арендатор. Эти обязанности возложены на него ГК РФ. Однако в договоре аренды стороны вправе установить иной порядок поддержания этого имущества в исправном состоянии. Рассмотрим ситуацию, в которой арендатор, по договору аренды обязанный проводить текущий ремонт помещения, не выполнил свои обязанности и "замаливает грех", возмещая арендодателю стоимость предстоящего ремонта деньгами.

с точки зрения налогообложения, о чем свидетельствуют разъяснения Минфина России.

Возмещение убытков арендодателю

Руководителем аптечных предприятий следует помнить, что обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 616 ГК РФ. Согласно этой статье арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако ГК РФ не установлена специальная ответственность арендатора за непроведение ремонта арендованного имущества, если такая обязанность закреплена за ним договором аренды. В ст. 619 ГК РФ есть только норма о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество. Однако согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Надо заметить, что в п. 2 ст. 15 ГК РФ сказано, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 10 совместного постановления пленума Верховного Суда РФ № 6, пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (далее - Постановление № 6/8) содержится комментарий к п. 2 ст. 15 ГК РФ. Судьи разъяснили, что для целей возмещения расходов (убытков) "потерпевшего" их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п.


NB!

Если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), то стоимость указанных активов должна определяться по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ и в тех случаях, когда на момент предъявления иска о возмещении убытков или вынесения судебного решения по этому иску фактические затраты кредитором (в данном случае арендодателем) еще не произведены (п. 49 Постановления № 6/8).


Следует иметь в виду, что п. 3 ст. 393 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Эти цены определяются по состоянию либо на дату добровольного удовлетворения требования кредитора, либо на дату подачи иска, либо на дату вынесения судебного решения.

Таким образом, гражданское законодательство определяет требование арендодателя к нерадивому арендатору оплатить расходы на приведение арендованного помещения в надлежащее состояние как требование о возмещении убытков. Доводить такой спор до суда - это крайняя мера. Стороны договора аренды вполне могут урегулировать этот вопрос мирным путем, в т. ч. включив соответствующие обязанности по возмещению расходов на ремонт арендодателю и/или уплату соответствующего штрафа (неустойки) за невыполнение обязанностей по проведению ремонта в договор аренды.


NB!

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.


Вместе с тем если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи:

- когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков;

- когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;

- когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо

неустойка, либо убытки (ст. 394 ГК РФ).

Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 394 ГК РФ).


NB!

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).


Расходы на ремонт или возмещение убытков

Следует обратить внимание бухгалтеров аптек на письмо Минфина России от 10.06.2009 № 03-03-06/2/114 (далее -письмо № 03-03-06/2/114), в котором разъяснен порядок учета у арендатора для целей налогообложения прибыли суммы возмещения им арендодателю предстоящих (по плановой смете) расходов последнего на проведение текущего ремонта помещения по окончании договора аренды.

Возмещение арендодателю расходов на ремонт предусмотрено договором аренды как возможная альтернатива другому варианту - самостоятельному проведению арендатором такого ремонта в период аренды.

В рассматриваемой ситуации (см. начало статьи) арендатор акцентирует внимание на том, что арендодатель предлагает ему оплатить именно предварительную смету на ремонт и не представляет первичные документы, подтверждающие факт выполнения ремонта. Более того, указанной выплатой арендодатель обусловливает приемку у арендатора неотремонтированного арендованного помещения по окончании срока аренды, а также включение в акт приема-передачи помещения формулировки о том, что обязательства по договору аренды выполнены полностью и стороны не имеют претензий друг к другу.

Вместе с тем Минфин России в письме № 03-03-06/2/114 заявил, что расходы в виде возмещения организацией-арендатором арендодателю плановой сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Такой вывод последовал исходя из анализа норм ст. 260 "Расходы на ремонт основных средств" НК РФ.

Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы в данном случае не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта арендатор возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (то состояние, которое обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель на основании договора аренды требует от арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.


NB!

Размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.


Стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВАС РФ от 08.07.2009 № ВАС-8451/09).

Поэтому арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший убытки), может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Следует заметить также, что в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.


NB!

Есть одна достаточно спорная деталь в этих правилах.


ФНС России в письме от 26.06.2009 № 3-2-09/121 (далее -письмо № 3-2-09/121) разъяснила, что платежные поручения по отплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании данных санкций налогоплательщиком, т. е. не позволяют списать налоговые расходы на уплату этих санкций. Документом, подтверждающим признание должником неустойки, может служить его письменное согласие оплатить долг в указанном размере.

В письме от 23.12.2004 № 03-03-01-04/1/189 Минфин России отвечал на похожий запрос. В каком отчетном периоде отражаются доходы в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба налогоплательщиками, определяющими доходы по методу начисления? (Собственно, в рассматриваемом случае у арендатора в налоговом учете для расходов по уплате указанных санкций и возмещению убытков арендодателя получается зеркальная ситуация и возникает аналогичный вопрос о дате указанных расходов.)

Минфин России разъяснил, что основанием признания внереализационного дохода (расхода) являются факты, возникающие в сфере гражданско-правовых отношений и свидетельствующие о том, что должник согласен уплатить штрафы, пени, неустойку кредитору исходя из условий договора в полном объеме либо в меньшем размере, например на основе двустороннего акта, подписанного сторонами, письма должника или иного документа, подтверждающего факт нарушения обязательства, позволяющего определить размер суммы, признанной должником.

Однако в письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 № 20-12/025119, где перечисляются аналогичные документы, отмечено, что обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа, является фактическая его уплата организации-контрагенту либо письменное подтверждение, выражающее готовность заплатить штраф.

Аналогичная позиция арбитров, допускающая вариантность даты признания расходов, содержится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2007 № А56-273/2007. В нем судьи утверждают, что фактом, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа (пени), является либо дата фактической уплаты кредитору суммы неустойки, либо дата получения кредитором письменного подтверждения от должника, однозначно свидетельствующего о его готовности уплатить определенную договором сумму неустойки, либо дата вступления в законную силу решения суда о взыскании с должника неустойки (штрафов, пени).

Позиция ФНС России, отраженная в письме № 3-2¬09/121 , согласно которой уплаты должником штрафа по хоздоговору недостаточно для признания у него налоговых расходов, весьма спорная. Тем не менее следует учитывать, что таковая имеет место.

Минфин России отказывает арендатору в праве признать в налоговом учете расходы по возмещению арендодателю предстоящих расходов на ремонт в качестве расходов на ремонт арендованного имущества.


NB!

Если бы арендатор сам произвел ремонт арендованного помещения, то у него не было бы проблем не только с налоговыми расходами по ст. 260 НК РФ, но и с вычетом "входного" НДС.


Но в отношении случаев, когда дело касается обложения у арендодателя НДС суммы компенсации расходов, получаемых им от арендатора за устранение недостатков возвращаемого помещения, Минфин России считает, что такую компенсацию следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой услуг по аренде недвижимого имущества. Поэтому их нужно облагать НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Договорную неустойку, полученную арендодателем от арендатора, финансисты тоже предлагают облагать НДС (письма Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-11/54, от 25.11.2008 № 03-07-11/366). Налоговики наверняка будут придерживаться аналогичной точки зрения. Поступления, перечисленные в подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, указаны в п. 19 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства России от 02.12.2000 № 914 (в ред. от 26.05.2009). Согласно этому пункту Правил получатель указанных в нем денежных средств выписывает счета-фактуры в одном экземпляре и регистрирует их в книге продаж. То есть вычет такого НДС арендатор не получит.


NB!

Таким образом, финансисты в зависимости от вида налога по-разному квалифицируют одни и те же суммы возмещения убытков арендодателя в виде расходов на ремонт.


В налоговом учете суммы признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба в налоговом учете получателя указанных сумм относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ), которые не являются объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). По поводу необложения НДС сумм неустоек по хозяйственным договорам позиция Президиума ВАС РФ отражена в постановлении от 05.02.2008 № 11144/07.

Арендодатель, предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку, что на практике вызвало бы меньше проблем), должен составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС. Выставлять арендатору на эту сумму счет-фактуру не следует.


Пример

По окончании срока аренды арендатор, не выполнивший свое договорное обязательство отремонтировать арендованное помещение, получил от арендодателя претензионное письмо с требованием возместить его убытки в размере плановой сметной стоимости ремонта, который арендодатель вынужден сделать самостоятельно. Согласно выставленному арендодателем счету сумма сметы на ремонт составляет 59 000 руб.

Арендатор направил 30 сентября 2011 г. арендодателю ответ на претензионное письмо с признанием задолженности и 7 октября 2011 г. перечислил 59 000 руб. на его расчетный счет.

Если арендатор не прислушается к мнению Минфина России, содержащемуся в письме от 10.06.2009 № 03-03 06/2/114, и признает расходы на возмещение убытков арендодателя в налоговом учете (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ), то сделать это нужно 30 сентября 2011 г. - на дату ответа на претензионное письмо. То есть расходы в бухгалтерском и налоговом учете будут отражены в III квартале 2011 г.

Если арендатор будет руководствоваться позицией Минфина России и не признает возмещение арендодателю стоимости предстоящего ремонта налоговыми расходами, то у него 30 сентября 2011 г. в бухгалтерском учете возникнут постоянная разница (59 000 руб.) и постоянное налоговое обязательство (11 800 руб. = 59 000 руб. х 20%).


В.Т. Элистова, аудитор



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Мероприятия

Повышаем квалификацию

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Критерии качества 2017: готовимся к оценке по-новому

Интервью

ФФОМС Наталья Стадченко

Председатель ФФОМС Наталья Стадченко в интервью журналу «Здравоохранение»:

Для медработника страховой представитель – это и контролер, и юридический консультант, и помощник одновременно





Наши продукты




















© МЦФЭР, 2006 – 2017. Все права защищены.

Портал zdrav.ru - медицинский портал для медицинских работников. Новости и статьи для главных врачей, медицинских сестер, заместителей главного врача, специалистов по качеству медицинской помощи, заведующих КДЛ, медицинских юристов, экономистов ЛПУ, провизоров и руководителей аптек.

Информация на данном сайте предназначена только для медицинских работников. Ознакомьтесь с соглашением об использовании.
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-38302 от 30.11.2009


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для медицинских работников!

Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 9400 статей
— 4000 ответов на вопросы
— 80 видеосеминаров
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы

Вы также получите подарок — журнал в формате pdf

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт предназначен для медицинских работников!

Чтобы продолжить чтение статей на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 9400 статей
— 4000 ответов на вопросы
— 80 видеосеминаров
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт предназначен для медицинских работников!

Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 9400 статей
— 4000 ответов на вопросы
— 80 видеосеминаров
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт предназначен для медицинских работников!

Чтобы скачать файл на портале ZDRAV.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 9400 статей
— 4000 ответов на вопросы
— 80 видеосеминаров
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Здравоохранение»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль